虽然2月份青岛楼市总体数据同比增长了9%，但是总体而言青岛楼市平淡无奇。TOP10的榜单上大部分是自家人，保利、金茂仅有的几个头部房企，也是报团取暖，主卖合作项目。

　　根据卓易数据统计分析显示，过去三年青岛主城的供应大户——李沧区，去化周期全市最短，只有12个月。

　　然而，我们通过市场探访会发现，如果今年上半年李沧那几块地没有供应出来，不用等到2026年，2025年的下半年，普通的改善族在李沧，特别是东李板块，将再无合适的新房可以买。

　　今天的文章，一半来论证我的观点，一半告诉想在东李买房的人，未来三个月怎么办。

　　一句话来解释：市南、崂山主要以豪宅为主，豪宅去化周期就是很漫长，到现在汤臣一品都没卖完，更别说市南-崂山一些不接地气的大平层；城阳是因为之前天量的土地供应之后，库存量巨大，所以出现了核心区火热、远郊冰冷的分化。

　　在所有的区域中，我们最需要注意的是东李。因为很多预算200W-300W的人来说，买不起张村河的改善，看不上老四方的高层，不论从总价还是环境上，都认为东李是首选。

　　招商璀璨璟园，开盘不温不火之后，一路降价，在去年四季度曾经是整个世园板块的性价比之王。到现在120㎡的户型售罄不说，就连143㎡的户型也就4号楼稍微富裕，还有点好楼层可挑选的房子，其它零星顶底加上160㎡-170㎡的房源，最多还有一百六七十套房子；

　　世园金茂府，如果看总量房源比较多，但是143㎡的房源也不充裕了，单价回到2.2万元/㎡后，在售的几栋楼主要是低楼层房源，160㎡、190㎡相对还能选选，但是单价和总价都不是一般改善能买得起的。

　　未来的二期地块产品会很惊艳，可能是第四代科技住宅，但是面积大概率会160㎡以上终极改善大平层。

　　和达·和山，不管你怎么看这个盘，这个盘也都到了收官阶段，173㎡、193㎡都只有十几套。

　　120㎡成为历史，143平方米的户型顶底居多，剩下的就是总价可以和张村河一拼的大户型了。

　　再说说东李传统热区，森林公园虽然又上热搜了，在售的是99%的纯刚房，预算有限的人上车也不是不行，香格里拉的自助餐大家都爱吃，但是兜里只有一包方便面的钱，那就先填饱肚子；

　　昆仑天麓湾的120㎡的房源也基本售罄，143㎡房源相对多一点，但也主要是顶底，加上没开的房源，项目当下所剩房源已确定进入了两位数区间，最关键的是价格也涨了；

　　青山湖岸所剩房源，大部分都在300W以上了，受到开发商口碑和城市界面的拖累，这个楼盘房源相对还能多一点，但是未来俩月在竞品慢慢的变少的情况下，也会走些量；

　　和达·合川整个东李单价最高的毛坯房，不管你理解不理解这个房价，合川的低总价的低楼层这几天率先开始走量了。老王一个朋友看上顶加阁，犹豫了两天结果工作日被别人买走了。这个盘今年进入交付周期，准现房的状态一旦出来，去化速度会很快；

　　其实年轻人买东李，最舒服的价格段时200W-260W之间，目前来说纯地铁盘芳华地是唯一选择，那么这个去化速度，也代表了年轻人买房的热情。上半年还会看楼王小高层，34套房子应该已经剩不下几套了。

　　200多万在东李上车没得选，300W-400W选择少不说，60%的楼盘要比去年多花三四十万。

　　大家最为盼望的，当然是绿城拿下郑庄地块，绿城产品足够好，郑庄地块也够大，这一个项目一旦落地，未来几年年轻人不愁没有好房子买。

　　道理是不错，但是如果我们实际探访就会发现一个问题，如果我们认真分析又会发现另一个问题，这两个问题都可能是主城刚需最终无奈割爱的关键。

　　一个是这块地距离地铁站的距离，我们一起看看上图地铁盘和川的位置，很明显这不是地铁盘。在这一个位置没有地铁，不论是市南还是崂山，通勤都是有些痛苦的。

　　一个是如果绿城拿地了，那么以绿城二手房现在的口碑效应，再加绿城最新一代产品落地，周边的地缘客户会有不少人换房子。

　　在地缘的追捧之下，这房子价格会很美丽。但是我们看这几年东李的流量盘，森林公园也好，世园双子星也罢，要想走量都要靠低价。

　　所以，理想可能很丰满，现实大概率很骨感。更何况，这块地到底何时出，是不是绿城拿，还真不一定。

　　第二块老王比较关注的地，是龙川路地块。地铁口上，毗邻世园会，对于在松岭路工作的白领来说通勤距离更近，如果做一个中级改善产品，应该也会买成爆款。

　　但是这块地，目前也没有一点动静。这块地哪怕下半年出让，做解渴的毛坯产品，那么最早也要2028年交付。

　　相比这些项目，有人说了：这个万竹云峰不是有远洋操盘了吗，这一个项目今年就补上来了！

　　但是我们仔细看看容积率和原来规划的面积段，改善要有这个钱，我相信很多人可能都会买崂山。

　　所以，为什么去年奄奄一息的楼盘今年都精神起来了，收车位+涨价，因为他们身后看不到追兵啊。

　　有人说买二手房，绿城的二手房要颜值有颜值，要物业有物业，要地段有地段，比一些小开发商的新房还要香。

　　想法很美好，但是你真正去和房东谈一下试试，你就会发现，绿城现在卖次新房的这帮房东，能在这些房子首开时入手：

　　不论哪种情况，他们都有一个共同特点：不缺钱。所以在市场上行期，这样的价格很不好谈。

　　还有中介费和税费，又要十几二十多万，算下来划算吗？还有一点，你真正走到这几年绿城的次新房小区去看一下，就会发现绿城的颜值在线是很在线，但是不论公区的标准，还是建筑质量，实际上并不比周边这些新盘强多少。

　　所以，在东李买绿城次新二手房，特别是金三银四这个时间段，老王认为并不是一个性价比很高的选择。

　　真正的机会，还是来自于东李这些流量大盘。在常规房源售罄之后，很多开发商开始清退迟迟交不上款的关系户，时不时就会有几套房子被清出来。

　　比方说二月末，北涧山居清退出两套房子，那个价格对应着那个品质，是真香。有的人看了房子觉得位置不好，觉得楼层不好，但是不到一个周房子就卖了。

　　第二，楼做好，楼层好，贵你也要买。你要相信，这些关系留出来的房子，当年你是买不到的。不要说这个小区去年是什么价，也不要说靠路的房源是什么价，去年到今年你的首付在理财里也钱生钱了啊，你矫情自有果断的主儿；

　　在这样的供需比之下，真是可以请假来看房，现场开家庭会议，果断作出取舍。因为多盘卷价格的时期已逝去了，我们未来会在东李迎来不少新盘，但是价格也会让人咋舌。

　　八毛钱买一块二的商品是捡漏，九毛钱买一块二的商品依然是，但是等到一块四买一块四的时代到来时，就不是捡漏了。

　　如果你没有渠道找出这些房子，可以在文末留言说出你的需求和预算，老王帮你找。